上海楼市泡沫有多少？房产价格真的合理吗？

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发布时间：2024-03-13

如果问中国哪个城市泡沫最大，恐怕有很多人都会回答深圳。相比其他三个一线城市，深圳确实涨得比较厉害。不过对比一贯严谨的北京和日常吊车尾的广州，上海可谓是低调发财，虽然政策不宽松，但市场热度并不低。那么上海楼市有没有泡沫呢？房价多少算匹配上海的地位？

楼市泡沫是什么？高房价就一定有泡沫吗？房价短期内涨得快就是泡沫吗？经济角度看，房价上涨并不代表着泡沫，而是供给极度不平衡导致的情况，之前房地产市场的主要矛盾也是这。一般来说，楼市是有周期的，有上升期就有回调期，基本保持在5年，上涨和下跌之间并不矛盾。

另外房价受制于三个社会因素：人口流动、土地供给和政策。人口会向少数地区集中，特别是北上广深这些大城市，是普遍规律。而这些人口流入的城市，长期以来房子供应都不够，土地供应又收紧；再加上大城市有钱人比较多，所以住房供应必然不足，房价自然就涨起来了。上海房价，也是各种因素综合推动的。

至于上海房价有没有泡沫，有业内人士分析，当前上海经济增速、人口增长和房价增长是匹配的，房价上涨的泡沫能够被消化。小资家数据显示，近一年上海房价还是在平稳上涨，2020年二手房成交更是明显大涨，成交面积达到2486万佩服你，成交金额突破万亿元，是2017年以来的新高。

相对深圳，上海楼市管控更加严，所以投机炒房占比相对低，主流还是刚需自住和改善性购房需求，新房市场主打改善性需求，二手房则承接刚需。分别楼市炒房热度可以从货币政策变动中看，房地产市场全面去杠杆，市场热度肯定明显受影响；而上海的购房需求不会明显滑坡，成交即使有所下滑，但价格也能企稳。

其实一线城市现在已经跨越普通购房需求的层次，很多住宅供应往精英阶层走。2020年上海总价2000万以内的住宅，成交了7994套，比2019年增长了38%，也是北京同总价段成交的2倍以上。从全国范围看，上海算是富人最喜欢买房的城市了，那么房价高是正常的，更何况均价来看上海还没深圳高。

对普通刚需来说，一线城市房价高肯定是很大的负担，因为或许终其一生都买不起房。不过作为一线核心城市，肯定汇聚了大量有钱人，就像有业内人士说的，一个城市的房价取决于有钱人的承受能力，而不是刚需。只要房价不是投资炒房涨起来的，那上海房价泡沫就有限。