深度分析｜图解2020年20城市写字楼市场

2020年全国GDP首超100万亿元，下半年经济增速回正，全年同比增长2.3%，消费市场持续复苏。从写字楼租赁市场来看，在去年下半年疫情基本得到控制、经济逐步复苏、企业复工复产的利好因素影响下，20城市写字楼租金仍处于下行通道但整体企稳，截至年底平均日租金为2.70元/㎡·天，空置率受新增供应影响微升。从大宗交易市场来看，疫情考验之下的投资活动较往年趋近冷静，但市场依旧稳健。全年国内49个城市共录得237宗商办物业大宗交易，总成交额达到超两千亿元。

宏观经济

2020年全国GDP首超百万亿元

2020年，国内GDP首超100万亿元，同比增长2.3%，其中第四季度增幅达6.5%。若按不变价GDP，GDP累计增速为2.2%，下半年经济复苏，增速回正，未来经济恢复信号明显。其中，信息传输、软件和信息技术服务业增加值增速为16.9%，实现两位数增长；金融业增加值增速为7.0%，比2019年提高0.4个百分点。消费市场复苏态势持续。

土地市场

年底商办土地供应、成交量呈井喷式增长

2020年全年，20城市商办用地推出面积大幅增加，推出土地和楼面均价同比上涨。尤其年底供应量井喷式增长。成交方面量价齐升；土地出让金同比增长21.39%，平均溢价率降至2.06%。从企业拿地情况来看，2020年国内82家企业共竞得484宗商办用地，拿地面积1852.24万㎡，金额1181.53亿元

租赁市场

租金持续回落但降幅显著收窄

2020年，在下半年疫情基本得到控制、经济逐步复苏、企业复工复产的利好因素影响下，四季度多城市租金降幅有所收窄。从租金报价来看，20城市写字楼租金仍处于下行通道但整体企稳，平均租金为2.70元/㎡·天，租金跌幅明显收窄并趋于稳定，空置率受新增供应影响微升。

销售市场

大宗交易市场依旧稳健

2020年经历疫情考验，大宗交易较往年趋近冷静，但市场依旧稳健。散售市场方面，截至2020年12月，20城市甲乙级写字楼平均售价为21059元/㎡，同环比分别为0.88%和-0.008%。大宗交易方面，全年国内49个城市共录得237宗商办物业大宗交易，总成交额达到2041.02亿元，成交面积1288.12万㎡，成交额较2019年同比下跌近三成。

租户分析

TMT行业需求占比持续领先

2020年四季度，根据对上海、广州、成都、武汉等四个城市写字楼租赁成交样本的租户进行分析，从交易市场来看，季度内来自TMT的行业需求占比持续领先；从租赁类型来看，写字楼租赁交易以新租和搬迁为主，其中上海、广州的新设立租户租赁需求旺盛，武汉搬迁租户数量超五成。

总结和展望

科技创新、数字经济、服务业开放等政策落地将为写字楼需求注入新动能

在国际形势复杂、国内经济下行压力增加的共同影响下，预计短期内写字楼租赁需求难以大幅度反弹。不过随着“十四五”规划和2035年远景目标的重磅出台，“科技创新”被提到了前所未有的高度，数字经济则是未来十年产业升级的主线。以此为契机，尤其TMT行业将持续释放办公需求，成为一线和部分强二线城市写字楼市场需求的重要支撑。

大宗投资市场方面，2020年大宗交易较往年趋近冷静，但跌幅好于预期。未来在疫情管控之下，全球经济有所好转后外资买家预计将重回中国市场，大宗交易市场有望再度活跃。“三道红线”促使开发商释放更多优质商办物业，市场出现更多的优质资产，部分一线核心项目进入法拍市场。