2020年上海写字楼市场回顾：经济复苏带动写字楼市场回暖

2020年，上海写字楼市场自年初疫情后逐步复苏，租赁市场活跃度有所恢复，其中科技、金融行业表现相对亮眼，租金跌幅持续收窄。供应方面，因疫情影响而延迟入市的项目在下半年逐渐释放，新增供应入市致使空置率在年内上涨。大宗交易市场以内资买家成交为主。

宏观经济

2020年，上海市地区生产总值38700.58亿元人民币，同比增长1.7%。分产业来看，第一产业同比下降8.2%，第二、第三产业同比分别增长1.3%、1.8%，第三产业占比进一步提升至73.1%。分行业来看，信息传输、软件和信息技术服务业和金融业增长最为明显，同比增速分别达15.2%和8.4%；房地产业由降转增，同比增长1.7%；住宿和餐饮业、租赁和商务服务业受疫情影响较大，同比分别下降17.8%和11.0%。在新冠肺炎疫情给全球经济带来重创之际，上海市主要经济指标持续稳定恢复，体现了上海市经济发展的韧性和动力。

固定资产投资方面，截止到2020年12月末，上海全市固定资产投资总额比去年同期增长10.3%。分产业看，第二产业投资增长16.5%，第三产业投资增长9.0%。分领域看，制造业和工业增长明显，分别达20.6%和15.9%，房地产开发投资增长11.1%，其中，办公楼投资总额比去年同期增长20.8%，商业营业用房投资额比去年同期增长22.4%。2020年，上海不断出台各项政策措施促进投资，围绕高端芯片、新能源汽车等重点领域加大制造业投资力度，制造业带动投资增长效果显著。

从社会消费来看， 在2020年全国多数省份的社会消费品零售总额同比下滑背景下，上海市2020年社会消费品零售总额达15932.50亿元，实现了0.5%的增长，消费市场增速由负转正，网上零售快速增长，占社会消费品零售总额的比重进一步提升至16.4%。

供给与需求

2020年第四季度末，上海写字楼市场总存量约9000万平方米，全市写字楼（含甲乙级）平均售价为3.5万元/平方米。上半年受疫情影响延迟入市的项目在下半年逐步交付，净吸纳量持续回升，整体市场活跃度得到较大恢复。

供给方面，2020年内录得约70万平方米的新增供应。2020年下半年上海写字楼市场新增供应项目主要有：前滩中心、陆家嘴滨江中心、长宁国际发展中心（T3和T4）、阳光滨江中心南座（改造）、星扬西岸中心一期、明珠凯旋中心、利福国际中心、恒基旭辉天地。

从写字楼的销售面积来看，2020年上海写字楼销售面积为119.10万平方米，同比下降5.21%。从办公楼市场运行情况来看，截止到12月末，全市新开工面积为426.30万平方米，同比上涨9.62%；竣工面积为259.14万平方米，同比基本持平。

租赁需求方面，下半年随着国内疫情好转，企业对于租赁决策的信心逐渐增强，前期被推迟的租赁需求加速落地，市场需求逐步复苏。加之政府招商引资等优惠政策的出台，写字楼业主也积极回应行业需求，提出多种租赁优惠政策，优化办公环境、提升多元优化服务以增强租户粘性。其中，专业服务业、零售行业、TMT、金融等行业作为主力租户在下半年逐步复苏，带动写字楼租赁市场整体需求回暖。

根据中指数据·写字楼版数据显示，2020年第四季度写字楼租赁市场中，批发和零售业租户占比28%，租赁和商务服务业租户占比26%，TMT行业租户占比21%，建筑和房地产业占比7%。

租金与空置

2020年12月，全市甲乙级写字楼平均租金为4.69元/㎡·天，与三季度基本持平，较上年同期下降5.44%。

分商圈来看，截止2020年12月份，以南京西路、陆家嘴为代表的核心区域，租金分别为7.65元/㎡·天 和7.18元/㎡·天；以北外滩和虹桥为代表的新兴商务区，租金分别为5.51元/㎡·天 和5.36元/㎡·天；而以产业园为主的张江、漕河泾平均租金分别为4.18元/㎡·天 和4.17元/㎡·天。

大宗交易

2020年第四季度，上海市场共录得8笔大宗交易，其中写字楼物业类型7笔，综合体1笔。主要交易为建信人寿以55.5亿元收购绿地外滩中心T4栋写字楼项目，成交面积达58800平方米。从投资者类型来看，本季度大宗交易买家均为内资。

综合全年情况，2020年上海发生大宗交易超过50笔，按宗数计算，其中64%的交易为内资买家，36%的交易为外资买家或未披露信息。

从区域来看，32%的交易物业位于浦东新区，17%的交易物业位于黄浦区，其余各区物业占比相对较少。

从物业类型来看，上海市2020年大宗交易的物业类型以写字楼为主，其次为工业厂房，两者占比合计超过80%。

总结与展望

随着宏观经济逐步恢复正轨，上海写字楼市场也将持续回暖。延迟入市的项目逐步将在2021年交付入市，租赁需求也将逐步恢复；同时，政府招商引资多项优惠政策出台，旨在实现区域集聚发展，在经历疫情的市场调整后将迎来更为稳健持久的发展。

来源：中指研究院